우리가 마음 편히 휴식을 취하고, 몸을 보호하는 공간으로 사용하는 집은 우리가 생활하는 터전이라고 할 수 있는데요. 하지만 오래되고 낡게 되면 곳곳에 수리를 해야하는 곳이 발생하기도 하며, 사고의 위험성에 노출될 수도 있는데요.
이 때 수리 및 보수비용이 너무 많이 나온다면 재건축을 알아보는 분들도 있습니다. 재건축이란 지은지 오래되어 멸실이나 붕괴의 위험이 있고 생활에도 불편함이 생겼을 때 수리비용의 지출이 크다고 판단될 때 시행하는데요.
낡은 건물을 아예 철거해 버리고 그 자리에 건물을 새로 짓는 것을 말하는데요. 특히 기존 아파트 단지에 있던 건물들을 헐어버리고 새로운 아파트 단지를 건설하려 할 때 꽤 오랜기간 재건축 절차를 밟기도 합니다.
기본계획 및 정비계획 수립
첫번째 재건축 절차는 사업준비기간입니다. 도시 및 주거환경정비법에 의한 기본계획이 수립되어야 하는데요. 국토부장관이 기본방향을 설정하고 10년 단위로 도시 및 주거환경정비 기본계획을 세운 후 2년마다 타당성 분석을 한 뒤 기본계획에 반영합니다.
그 다음으로 군/구청장은 기본계획에 속한 낡은 건물에 대한 정비계획을 수립한 뒤 고시 및 의회의견을 수렴한 후 특별시장이나 광역시장에게 정비구역신청을 합니다. 그 후 14일 이상 고시 및 의회 의견을 수렴하면 도시계획위원회에서 심의 및 지정합니다.
안전진단
그 후 낡고 오래된 건물에 대한 안전진단을 시행합니다. 이 때 노후화, 안정성, 보수비용 등을 산정하여 재건축의 타당성 여부를 가리게 되는데요. 안전진단에 필요한 여러 항목을 평가를 한 뒤에 E등급 이상으로 안전진단이 통과되면 본격적인 재건축 절차를 밟게 됩니다.
추천위원회 구성 및 승인
두번째 재건축 절차로는 사업시행단계입니다. 쉽게 생각하면 조합설립을 추진하는 단계인데요. 토지 및 건물의 소유자들이 절반 이상 찬성하여 이들의 동의를 얻어야 하며, 위원장을 포함한 5명 이상의 위원을 갖춰 관할청장의 승인을 받습니다. 조합이 설립되어 모든 업무가 조합으로 옯겨지기 전까지 모든 업무를 맡아 진행하게 됩니다.
조합설립인가
그 후 조합이 설립되면 본격적으로 재건축 절차는 조합이 주체가 되어 정비사업을 수행하게 됩니다. 조합설립인가의 조건은 각 동에서 절반 이상이 동의하여야 하며, 토지 및 건물의 소유주들 중에서 3/4 이상이 동의할 때 인가됩니다.
사업시행인가 및 시공사 선정
앞선 재건축 절차까지 완료했다면 사업시행인가를 내서 재건축 사업에 모든 것을 최종적으로 확정하게 됩니다. 조합원수와 세대수, 평형, 배치도, 토지이용계획 등을 포함하여 사업시행계획서와 필요서류를 관할청에 제출합니다. 그리고 시공사를 선정하는데요. 경쟁입찰방식으로 진행해서 조합원의 절반 이상이 참석하여 의결로 진행합니다.
조합원 평형배정
세번째 재건축 절차는 관리처분계획단계입니다. 우선 조합원 평형배정을 실시하는데요. 사업시행인가 고시일로부터 30일에서 60일 이내에 평형별 분담금을 고지하고 평형신청에 대한 내용을 통지합니다. 이 때 분양 미신청자 또는 철회자, 관리처분계획에서 제외된 자는 관리처분인가일 90일 이내에 현금청산을 하게 됩니다.
관리처분계획인가
그리고 재건축 절차 중에서 매우 중요한 관리처분계획인가에서 구체적인 계획과 윤곽을 확인할 수 있는데요. 조합원의 수익, 평형 및 동호수, 추가분담금, 환급금 등을 확인할 수 있습니다. 이 때 조합원 입주권이라는 개념이 발생합니다.
이주 및 철거
그 후 기존에 살던 사람들이 이주를 하면 빈 집을 철거하게 됩니다. 그리고 완공 후 다시 들어오게 되는 재건축 절차 단계인데요. 구체적인 계획과 철거가 끝났으니 본격적으로 집을 짓는 단계로 넘어가게 됩니다.
공사 및 분양
마지막 재건축 절차 단계로 공사 및 분양입니다. 착공과 함께 조합원이 갖고 있는 물량을 제외한 나머지에 대해 일반분양을 시작합니다. 그리고 아파트가 다 지어진 후에 사업계획승인내용대로 잘 지어졌는지 준공검사를 받은 후 합격하면 입주를 할 수 있는데요. 그럼 모든 과정이 끝이나게 됩니다.
